Por Patricio Eleisegui

"El mercado inmobiliario hoy es un tren fantasma. Y nadie tiene idea de quién realmente está conduciendo la locomotora".

La frase, dramáticamente colorida, pertenece a Armando Pepe, una de las voces más escuchadas del sector, desde su rol de fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Y hace explícito aquello que tanto los analistas como los dueños de las inmobiliarias vienen testimoniando semana a semana: los propietarios retiran sus inmuebles de la venta -al no querer aceptar pesos- los potenciales compradores prefieren sentarse sobre los dólares y los inversores se corrieron a un costado en una suerte de "wait and see" hasta ver cómo sigue la película.

Precisamente esta combinación de factores, menor oferta y menor demanda, es lo que hace que el mercado esté casi paralizado, con derrumbes en el total de transacciones que lo lleva a niveles como no se veían en 10 años.

"Este primer cuatrimestre fue el peor desde el 2002", señala Germán Gomez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, al tiempo que agrega que "en los próximos meses la caída se hará más marcada, de no mediar cambios".

Claro está, que este nuevo contexto en el que ahora se ve inmersa la Argentina -impensado en épocas previas a las urnas- ha hecho que se vayan modificando algunos "usos y costumbres", en pos de no perder dinero ni quedarse atrás ante el incierto escenario.

Uno de estos cambios de hábito lo da el hecho de que, en caso de que se concrete una operación de compraventa, no se firme boleto y se vaya directo a escrituración.

A la escrituración sin escalas
"En las últimas semanas, la firma de boletos es algo que casi no se da. Y así será para adelante, mientras dure todo esto y no se sepa qué va a pasar. En las pocas operaciones lo que se está haciendo ahora es hacer la reserva y pasar directamente al desembolso y escrituración", asegura Pepe a iProfesional.com.

Y agrega: "Esto sucede porque el que va a comprar no sólo está convencido de hacerlo, sino que además tiene los dólares para concretar la operación".

Los expertos del sector también destacan que -tal como están las cosas en la actualidad, con cambios que se dan de un día para el otro- pasó a ser una eternidad el tiempo que transcurre entre la firma del boleto y posterior escrituración, siguiendo las "viejas costumbres".

Las afirmaciones de Pepe coinciden con las de otros especialistas del sector, como es el caso de Miguel Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

"En las operaciones de compraventa ahora se va directamente a la escritura. Lo que se hace es dejar reserva y se trata de escriturar en menos de un mes. Si el inmueble está vacío, los plazos incluso se adelantan", asegura a iProfesional.com.

Alberto Forti, presidente de la desarrolladora Caepsa, aporta más precisiones en la misma dirección.

"El uso del boleto de compraventa decayó notablemente y es de esperar que con todo esto que está pasando siga en caída libre durante los próximos meses. Las menores operaciones se tratan de hacer lo más rápido posible por cuestiones de seguridad para ambas partes", señala.

Otro de los cambios, está vinculado con la aparición de un "protagonista", que hace tiempo no existía y que ahora ocupa el centro de la escena: el dólar blue.

Su cotización, su alejamiento del oficial y la dificultad para comprar billetes verdes en bancos o casas de cambio lo han transformado en el valor de referencia para ambas partes.

Al ser su precio el resultado de un mercado chico y muy fluctuante en cuanto a demanda y oferta, éste está expuesto a fuertes altibajos.

En este sentido, Forti asevera que avanzar hacia una escrituración directa -previa reserva- permite "evitar conflictos por las variaciones del tipo de cambio o complicaciones vinculadas con nuevas restricciones que puedan ir dictándose".

"Por cómo se están dando las cosas, avanzar con una reserva y posterior escrituración, sin pasar por el boleto, es el mejor consejo que puede darse en estos días", afirma Pepe.

Y señala que si ambas partes están decididas "conviene cerrar la transacción sin mayores dilaciones, para así cubrirse ante cualquier variación en el mercado cambiario".

Así está hoy el sector inmobiliario, más preocupado por las modificaciones que el Gobierno pueda establecer de manera repentina que en abocarse a buscar buenos negocios o preocuparse porque se cierren acuerdos entre la parte compradora y vendedora.

Para Gustavo Fernández, director de Emprendimientos de LJ Ramos, "saltear el boleto de compraventa no es una práctica nueva, aunque sí más entendible en estos días".

"Pasar a la escrituración directa simplifica los pasos, aligera los trámites y permite hacer más expeditivo el asunto", afirma.

Mayores exigencias
Fernández, de LJ Ramos, comenta que "el hecho de que se descarte el uso del tradicional boleto de compraventa tiene relación, también, con que estos últimos incorporan cada vez más cláusulas pensadas por los dueños de propiedades para capear los controles u oscilaciones oficiales".

"Como los inmuebles son vistos como refugios de valor, quienes venden imponen pautas que complican a los compradores, tanto en la seña, la reserva como en la forma en que se abonará la propiedad. No tienen apuro en hacer la operación, por lo cual pueden mantener sus condiciones y analizar más de una propuesta", argumenta.

Desde Reporte Inmobiliario, Gómez Picasso, destaca que el aumento del nivel de exigencias o la opción de escrituración directa no son más que respuestas al convulsionado contexto que vive la actividad inmobiliaria.

"Todo está más trabado. Cada vez se suman más condicionantes respecto de plazos, formas de pago, o si un porcentaje es en pesos, a qué tipo de cambio. Ahí entra la discusión sobre qué cotización se va a considerar. Todo es más lento y pesado", asevera.

El titular de Reporte Inmobiliario agrega que "la oferta se achica producto de propietarios que, donde huelen cambios en las reglas de juego -impulsados por el Gobierno- directamente sacan el inmueble de la venta. En estos casos, ni siquiera pasar a escrituración directa le asegura al interesado en comprar el poder acordar".

Los dólares, arriba la mesa
En otro orden, Pepe indica que a la par de la opción de esta operatoria "sin escalas", el poco espacio que habían logrado los pesos argentinos -para el caso de la comercialización de propiedades usadas- desapareció en las últimas semanas.

"El pago en moneda local es algo que quedó descartado con los últimos controles. Hoy aquél que quiere comprar lo tiene que hacer con dólares. Y quien vende también sólo acepta billetes verdes. Muy difícilmente se vaya a desprender de una propiedad para quedarse con pesos", apunta Pepe.

¿Qué pasa si el interesado hace la reserva con divisas estadounidenses y luego no logra que le cambien el resto?, preguntó este medio. "La operación termina cayéndose", responde Pepe.

"Los vendedores no quieren firmar boleto y tratan de hacer una reserva lo más chica posible", afirma Carlos D'Alessio, presidente del Colegio de Escribanos.

El notario agrega que "las escrituras están redactadas en dólares, porque esa es la forma en la que tradicionalmente se manejó el negocio de la compraventa", al tiempo que explicó que, "al no haber cambios en la legislación de fondo", quien tomó un compromiso -hace treinta o sesenta días- de pagar en moneda extranjera y dejó una seña, "tiene que cancelar el saldo en divisa estadounidense".

Respecto de la situación del mercado inmobiliario, el presidente del Colegio de Escribanos destaca que vive una "virtual parálisis", con "caídas del 25% en abril" y un panorama para mayo que puede ser igual o aun peor.

Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, refuerza el argumento respecto del predominio absoluto del dólar en las escasas operaciones que se cerraron durante los últimos días.

"Hasta hoy la venta es en billetes verdes. Si en algún momento la normativa cambia -o se impulsan otros marcos-, entonces habrá que pensar en cómo ajustarse a un escenario diferente", asegura a iProfesional.com.

Esta visión coincide con la de Guillermo Rivanera, vicepresidente de Tizado.

"Los vendedores sólo aceptan dólares. En el mejor de los casos se puede avalar algún pago en pesos, pero siempre que las partes acuerden el tipo de cambio a considerar", afirma el experto.

"Hoy los que venden no aceptan moneda local, es cierto. Pero en algún momento el que esté necesitado los va a tener que recibir. Ahí la cuestión será definir la cotización del dólar a considerar", concluye en diálogo con iProfesional.com Martín Dapelo, director de J Dapelo Negocios Inmobiliarios.