Por Patricio Eleisegui

Incertidumbre y cautela. Esas son las palabras que se escuchan con mayor frecuencia entre los agentes inmobiliarios, desarrolladores y empresas vinculadas con el negocio de la construcción.

"Se tiene que esperar hasta mitad de año", señalan quienes se desenvuelven en esta rama de actividad.

Y remarcan que "hay que ver cómo evoluciona el mercado", ante la esperable ralentización en el ritmo de actividad económica y frente al hecho -que ya se da por descontado- de que el control sobre el mercado cambiario permanecerá durante un largo tiempo.

"Normalmente, la proyección respecto de cómo será el año para el sector se puede ir trazando a partir de marzo. Pero ahora es distinto. Habrá que aguardar hasta mayo o junio por lo menos", comentó José Rozados, CEO de la consultora Reporte Inmobiliario.

Y agregó que "desde noviembre a esta parte no se ha hecho más que fijar controles. Y esto hace que las decisiones de compra se posterguen o vayan en cámara lenta. La baja en las escrituraciones es un reflejo de esto".

Nuevas reglas
Las palabras de Rozados hacen referencia a una serie de cambios que inciden sobre el ritmo de actividad del sector y que explican el actual escenario.


Claro está, que el más importante de todos ellos ha sido el "cepo cambiario" que, según dan cuenta las fuentes consultadas, produjo una marcada disminución en el ritmo de compraventa.

Precisamente, éste ha sido el factor esgrimido por el Colegio de Escribanos de la Ciudad para explicar la baja de más del 10% en el nivel de escrituras en Buenos Aires de estos últimos meses.

"El nuevo régimen de control de cambios que, en forma conjunta, pusieron en práctica la AFIP y el Banco Central alteró la fluidez con la que se movía el mercado inmobiliario", indicó la entidad.

Y estos efectos, tal como detallan directivos de inmobiliarias como Guido Tizado, titular de la firma homónima, persisten hasta estos días.

"Se siente todavía por la ausencia de dólares que uno ve en la plaza. Y porque la gente ahora -una de las primeras cosas que hace- es consultar por la posibilidad de cuotas en pesos", aseguró a iProfesional.com.

Es por ello que hay "desarrolladores que optan por aceptar pagos en moneda local para no perder ventas, y esto goza de buena aceptación entre los clientes", destacó.

Así, las obras de boca de pozo, bajo la forma de fideicomisos al costo en moneda nacional, se muestran ahora como una alternativa para los nuevos emprendimientos.

Más allá de las nuevas reglas de juego para el mercado cambiario, otra modificación que se hace sentir en la actividad está vinculada con el nuevo régimen de información impuesto por la Unidad de Información Financiera (UIF) para detectar operaciones sospechosas de lavado de dinero.

En este sentido, trascenció que el mencionado organismo ultima detalles para dictar una nueva resolución que pondrá la lupa sobre los fideicomisos.

Así, fuentes oficiales y del sector privado adelantaron que la norma obligará a los fiduciarios a informar a la entidad la licitud de los fondos de sus clientes.

¿Quiénes son los fiduciarios? Un particular o una empresa (por ejemplo, un banco o una desarrolladora) que recibe la titularidad de los bienes para su administración.

Nuevo escenario
En definitiva, el mercado inmobiliario se enfrenta a una serie de medidas que pegan de lleno en la actividad.

Al respecto, Tizado señaló: "Por lo pronto, los inversores frenan sus decisiones hasta encontrarse con un panorama más claro. El problema es que esta incertidumbre se hace sentir en un mes como marzo que, tradicionalmente, siempre ha mostrado un repunte".

Alberto Forti, presidente de Caepsa y CEO del emprendimiento Amaneceres Group, tiene una mirada similar. "La palabra es cautela. Quienes evalúan ingresar en proyectos se preguntan si habrá más medidas en los próximos meses. Esto es como cuando uno va en auto y de pronto enfrenta una zona de niebla. Inevitablemente pisa el freno", graficó a iProfesional.com.

Nuevos controles de la UIF
La decisión de la UIF de reglamentar plazos y metodologías para denunciar operaciones sospechosas, vinculadas con el lavado de dinero, y el hecho de que pronto entrará en vigencia la nueva normativa referida a los fideicomisos, concentra el interés de los actores del sector.

"En principio, se recarga la actividad de las inmobiliarias, al imponerse un control más. Es algo que ya aplicaban contadores y escribanos, pero que ahora llega un escalón más abajo", afirmó Daniel Salaya Romera, titular de otra inmobiliaria homónima.

"No se entiende por qué se hace justo en este momento. No está para nada claro y la realidad es que obliga (a las inmobiliarias) a realizar tareas propias de los escribanos", afirmó Miguel Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

Y agregó: "Ahora la persona que firma un boleto tiene que anticipar documentos. Habrá que ver cómo se implementa y la reacción de los inversores".

Guido Tizado se refirió a la medida de la UIF como una iniciativa que "asusta" al inversor. "Como sucedió con el dólar, hace que muchos posterguen decisiones. La restricción cambiaria se hace sentir, no es aconsejable seguir imponiendo nuevas reglas a la actividad", recalcó.

El buen momento del peso
Cuando a finales de octubre el Gobierno oficializó la puesta en vigencia de controles para la compra de dólares, el cimbronazo se hizo sentir con fuerza en el sector.

Así, en los primeros días se registró un estado de virtual parálisis.

Luego, los desarrolladores tuvieron que salir obligadamente a "poner el pecho a las balas" y a implementar cambios en sus estrategias de venta.

Una de esas modificaciones fue la de reposicionar al peso argentino como forma de pago.

"Estamos observando una marcada tendencia en los fideicomisos al costo al pago de las cuotas en pesos. Y todo indica que irá cobrando más fuerza con el correr de los meses", aseguró Salaya Romera.

Para el caso de las obras desde boca de pozo, "varios emprendimientos se están proyectando con cuotas en pesos indexadas según el índice de la CAC (Costo Argentino de la Construcción)", puntualizó Luis Ramos, presidente de LJ Ramos.

"Lo que se está viendo para los nuevos desarrollos de fideicomisos al costo es una migración de valores en dólares a pesos", sostuvo Maximiliano Bravo, gerente de Tizado Propiedades.

El problema de esto es que se le transfiere al inversor la inflación que se acumula mes a mes.

En efecto, en el caso de aquellos que no deseen desembolsar sus dólares -o no los puedan adquirir-, esta "aventura" de comprar propiedades en pesos desde el nacimiento de la obra no es gratuita.

Se debe a que la indexación de las cuotas, según el citado índice sectorial de la CAC implica -de hecho- un aumento de las mismas casi a tono con el ritmo inflacionario.

En los últimos 12 meses, el mencionado índice de la construcción experimentó un incremento del 26% en un año, varios puntos por encima de la suba registrada por el billete verde.

En este punto, cabe destacar que es de esperar un panorama similar para 2012.

En tanto, con respecto a la compraventa de unidades terminadas, nuevas o usadas, el uso de la moneda local muchas veces queda acotado a la inmediatez de la operación.

"Cuando se trata de plazos cortos, entonces se hace más fácil la aceptación del peso. Pero debe ser menor a 90 días como mucho", remarcó Salaya Romera.

En la misma línea, Miguel Altgelt señaló que "los pesos se aceptan en casos en los que se escriturará a no más de 60 días. Para lapsos largos, las operaciones se siguen haciendo en dólares".

Menú combinado
Más allá de la mayor aceptación del peso, los expertos del sector hacen referencia a un "menú" combinado de ambas monedas, que le permite al desarrollador cubrirse ante eventuales riesgos.

"Se están registrando operaciones en las que se combinan pagos en pesos y en dólares", confirmó José Rozados.

"En varios emprendimientos, se está optando por la cancelación en dólares del terreno y, para el desarrollo, se aceptan cuotas en pesos, que se van actualizando. Antes de las medidas cambiarias, lo normal era todo en billetes verdes", concluyó Jorge González, presidente de la desarrolladora Baresa.