CONCEPTOS Y ELEMENTOS

§ 1. - Conceptos generales

484. Definición. - Hay locación de cosas cuando una persona (locador) se obliga a entregar el uso y goce de una cosa durante un cierto tiempo a otra (locatario) que a su vez se obliga a pagar un precio en dinero.

Cabe notar que nuestro Código define a la locación en un precepto general, el artículo 1493, que comprende la locación de cosas, de servicios y de obra: Habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero.

486. caracteres. - El contrato de locación tiene los siguientes caracteres:

a) Es bilateral, desde que origina obligaciones recíprocas para el locador y locatario.

b) Es oneroso y conmutativo; se supone que las contraprestaciones guardan equivalencia, es decir, que el alquiler pactado es el justo precio del uso y goce.

c) En principio es consensual, porque se concluye por el mero consentimiento, sin necesidad del cumplimiento de ninguna formalidad ni tampoco de la entrega de la cosa (art. 1494); pero los contratos de alquiler de inmuebles urbanos y rurales son formales, pues deben ser hechos por escrito (véase nto. 600).

d)Es un contrato de tracto sucesivo, es decir, que su cumplimiento se prolonga necesariamente a través de un tiempo mas o menos dilatado.

495. Naturaleza jurídica del derecho del locatario: es personal o real? - El derecho que tiene el locatario sobre la cosa arrendada ¿es de carácter personal o real?

a) La teoría clásica, basada en la tradición romanista, sostiene que se trata de un derecho personal; lo demostraría. el artículo 1515, que impone al locador la obligación de mantener al locatario en el goce pacífico de la cosa, obligación que no tiene el usufructuario, que puede defenderse directamente por medio de las acciones que la ley pone a su disposición; esto significa que el locatario no goza de la cosa directamente sino que es el locador quien le hace gozar de ella. Por lo demás, si el derecho del locatario fuera real, habría que admitir las siguientes consecuencias: 1) las acciones existentes a su favor tendría esa naturaleza y deberían deducirse ante el juez donde está situado el inmueble o, si fuera un mueble, ante el juez del lugar en que se encuentre la cosa o del domicilio del demandado (art. 5Q, Cód. Proc. Civ. y Com. de la Nación); en tanto que siendo personales, las acciones deben ser deducidas en el lugar del cumplimiento de la obligación, o en el lugar del domicilio del demandado o en el lugar del contrato (art. 5Q, Cód. Proc. Civ. y Com. de la Nacíón). 2) Si el derecho del arrendatario es real, la cosa juzgada entre el arrendador y un tercero no le perjudica; en tanto que producirá efectos respecto de él si se trata de un derecho personal, ya que es un causahabiente del arrendador.

b) Frente a esta concepción tradicional, Troplong sostuvo una idea que hoy se va abriendo paso en la doctrina: el derecho del arrendatario es de carácter real. Troplong se fundó sobre todo en el texto del artículo 1743, Código Napoleón (cuyo equivalente en nuestro Código es el art. 1498), según el cual el contrato de locación subsiste en caso de venta de la propiedad. La circunstancia de que dicho contrato cree una situación que debe ser respetada por el adquirente, ajeno al contrato de locación, probaría que no se trata de un derecho personal que sólo puede hacerse valer ante el locador. Todavía puede agregarse otro argumento poderoso: el locatario tiene a su disposición las acciones posesorias contra cualquier tercero que perturbe su posesión (art. 2469, ref. por ley 17.711). Si su derecho fuera solamente personal, si el goce de la cosa sólo la tuviera él por acción del locador, es evidente que en caso de perturbación por un tercero, él debería dirigirse al dueño para exigirle que éste lo defienda, pero la ley le concede una acción directa fundada en su posesión.

c) Para Planiol y Ripert el derecho del arrendatario es uno da esos derechos cuyo actual contenido ha dislocado los perfiles clásicos de la división entre derechos reales y personales. Estas categorías se distinguen sobre todo por su grado de oponibilidad. Entre los derechos reales, oponibles a todos, y los personales, sólo oponibles al deudor, hay otros que son oponibles no sólo al deudor sino también a un grupo determinado de personas: tal es el derecho del arrendatario.

Parece indudable que les asiste razón a estos autores cuando sostienen que estamos en presencia de una categoría jurídica intermedia, si bien es notoria la tendencia actual a acentuar el carácter real del derecho del locatario. La teoría que sigue viendo en él un derecho personal, se sustenta sobre todo en la tradición histórica. Pero es preciso admitir que los presupuestos económicos y jurídicos de aquélla han cambiado totalmente. En Roma el derecho del arrendatario era rigurosamente personal, porque se atendía sobre todo a la protección de los derechos del dueño; de ahí surgían estas consecuencias que hoy nos parecen asombrosas: el propietario podía en cualquier momento demandar el desalojo del inquilino, aunque no hubiera vencido todavía el término del contrato, conservando aquél sólo un derecho a ser indemnizado por los daños y perjuicios sufridos; si la propiedad se vendía, el nuevo dueño no estaba ligado por el contrato de arrendamiento, y podía desalojar al inquilino sin resarcimiento alguno, que sólo podía ser demandado del locador; frente a los terceros que perturbaban el goce de la cosa, el arrendatario no tenía medios autónomos de defensa y debía recurrir al arrendador para que éste saliera en su defensa. Nada queda de esto en el derecho moderno, que acentúa paulatinamente su tendencia a proteger directamente al inquilino como usuario de la cosa. No es temerario, dice Josserand, pronosticar la condena a corto plazo del criterio tradicional que siguiendo la tradición romanista, ve en el derecho del locatario un derecho personal; y agrega que la situación del arrendatario se fortifica incesantemente a expensas de la del propietario que se debilita día a día; incrustados en el inmueble, gracias al juego de las prórrogas, protegidos ,contra el alza de los alquileres por un legislador siempre favorable a los deudores, a los que son más en número, los inquilinos tienen tendencia a considerarse como en su casa en la casa o propiedad ajenas y ; comportarse como titulares de un jus in re, de un derecho en la cosa. El fenómeno, así presentado, puede aparecer sólo como una deformación demagógica e infortunada del derecho clásico; pero prescindiendo de lo abusivo que ha habido en esta intervención legislativa, lo cierto es que en el fondo de ella subyace un concepto fecundo: los derechos del locatario no son ya protegidos por la ley sólo como derecho creditorio respecto de un deudor, sino que se tiende a proteger la vivienda; se tiene en cuenta no sólo la relación contractual, sino también la relación directa del locatario con la cosa. Esto debe considerarse ya como un concepto definitivo. Insistir en que el inquilino no goza por sí de la cosa, sino que lo hace sólo por intermedio del dueño, es hacer una afirmación que nada tiene que ver con la actual realidad económica y jurídica. En suma, el derecho del locatario está hoy fuertemente impregnado de un carácter real.

 

 

§ 2. - Elementos del contrato

A. - CONSENTIMIENTO

496. Sobre qué debe recaer. - Un contrato de locación regularmente concluido supone el consentimiento de las partes sobre los siguientes puntos: a) la naturaleza del contrato; b) la cosa que se alquila; c) el precio; d) el tiempo de duración del contrato; e) finalmente, el uso para el cual se destina la cosa. Pero en verdad, lo único absolutamente esencial a la existencia y validez del contrato es que haya mediado consentimiento sobre la naturaleza y sobre la cosa. Incluso, hay que admitir en algunos casos la validez del contrato cuando no se ha determinado el precio; tampoco es esencial la determinación del tiempo de duración, ni el uso para el cual se destina la cosa.

497. Modalidades del consentimiento. - La locación puede estar sujeta a plazo, condición o cargo. El plazo extintivo no sólo es posible sino también necesario, puesto que no hay locación perpetua. Ese término extintivo puede ser cierto o incierto; ejemplo de este último es el arrendamiento pactado hasta el momento del levantamiento de una cosecha. Es válida la cláusula según la cual el contrato durará hasta que lo quisiera o le plazca al arrendador o al arrendatario en vano se argüirá que esta cláusula importa una condición puramentc potestativa porque deja librada la obligación al libre arbitrio de una de las partes; no es así, porque aquí no está en juego la existencia de la obligación sino solamente la duración del contrato. Por lo demás, cuando el contrato se prolonga más allá del término pactado, cualquiera de las partes se encuentra en situación legal de hacerlo cesar por propia y unilateral decisión, de modo que no se ve diferencia sustancial entre esa situación y la que ahora nos ocupa. También es perfectamente posible y usual convenir que el contrato de locación sólo empezará a correr a partir de cierta fecha, lo que importa un plazo suspensivo.

Pueden acordarse condiciones, sean suspensivas o resolutorias como si se alquila una casa para el caso de que se desaloje al actual inquilino, con la condición de que será devuelta al propietario si éste contrae matrimonio y

498. Promesas de locación. - Cuando se trata de un acto bilateral en el que una de las partes promete arrendar y la otra promete tomar en arrendamiento, en verdad no hay promesa de contrato, sino un contrato de locación definitivo. Tal sería el supuesto de que se prometa la locación de un departamento para cuando se termine de construir el edificio.

En cuanto a la promesa unilateral, si ha sido aceptada unánimemente, obliga como contrato perfecto; si no lo ha sido, el promitente puede retractarla libremente y sin responsabilidad alguna, a menos que el ofertante se hubiera comprometido a mantener firme la propuesta durante un tiempo determinado, en cuyo caso la persona a quien la promesa estaba dirigida podrá exigirle indemnización de daños fundada en su culpa precontractual.

 

499. Locación forzosa. - Aunque el consentimiento libremente prestado es de la esencia de la locación -como de cualquier contrato- el nuevo concepto de que la propiedad tiene una función social ha inducido al legislador a obligar en ciertos casos al dueño a arrendar sus propiedades. Esto ocurrió en nuestro país durante la vigencia de la ley 13.581, cuyo artículo 4° establecía que todo propietario de inmuebles deshabitados podía ser intimado a que procediera a arrendarlos dentro de un plazo no mayor de treinta días, vencido el cual el Poder Ejecutivo podía incautarse del inmueble al solo efecto de arrendarlo por cuenta de sus dueños. Esta medida se originó en la circunstancia de que muchos propietarios preferían tener desocupados eua inmuebles antes que alquilarlos a los precios fijados por la ley. Actualmente, si bien aquella norma ha sido derogada, la ley 23.091 autoriza a fijar impuestos diferenciales, ea decir, mayores, a las viviendas deshabitadas. Es una manera indirecta de obligar al propietario a alquilarle.

1. - Forma y prueba

500. Forma. - En el Código Civil la locación era un contrato puramente consensual; quedaba concluido por el simple consentimiento de las partes, sin necesidad del cumplimiento de formalidad alguna. En otras palabras, podía ser acordado por instrumento público o privado y aun verbalmente (art. 1494). Estas disposiciones mantienen su vigor como principio, pero en verdad han perdido vigencia en lo que se refiere a los dos contratos de locación más importantes: el de locaciones de inmuebles urbanos y el de arrendamientos agrícolas.

Con relación a los primeros, la ley 23.091 ha impuesto la forma escrita, pero dispone además que si el contrato verbal ha tenido principio de ejecución (lo que ocurre cuando el inquilino ha entrado a vivir en el inmueble con el consentimiento del propietario) se considerará pactado por el plazo mínimo fijado por la ley y por el precio y forma de actualización que fije el juez de acuerdo al valor v práctica de plaza (art. 1Q).

Los contratos de arrendamientos rurales salvo los que se contratan por una sola cosecha o por pastoreo de menos de un año) deben ser redactados por escrito y si se lo quiere inscribir en los registros inmobiliarios, deberán certificar las firmas ante el Juez de Paz, un escribano u otro oficial competente e inscriptos en el Registro Inmobiliario (art. 40, ley 13.246). Esta formalidad sólo hace a la prueba pues la propia ley (art. 40) establece que si se hubieran omitido las formas prescriptas podrá el contrato probarse de acuerdo con las reglas generales; sin perjuicio del derecho del arrendatario de exigir del locador el otorgamiento escrito del contrato.

Como consecuencia de lo expuesto, en nuestros días sólo están exentos de todo requisito formal la locación de cosas muebles (por ejemplo, automóviles, maquinarias, animales) y loe contratos de arrendamientos rurales por una sola cosecha.

501. Prueba. - Puesto que la locación es un contrato consensual, puede probarse por cualquier medio, con la limitación del artículo 1193, según el cual los contratos que tengan por objeto una cantidad mayor de diez mil pesos no pueden probarse por testigos a menos que hubiere principio de ejecución. Estas sumas han quedado totalmente desactualizadas por la inflación y el cambio de signo monetario.

Pero el contrato de locaciones de inmuebles urbanos y rurales solo puede probarse por instrumento escrito a menos que exista principio de ejecución, en cuyo caso es válido toda clase de pruebas.

2. - Capacidad

502-504. Capacidad de hecho. - Estudiaremos ahora los casos concretos de incapacidad, establecidos en nuestra ley:

a) Menores emancipados. Después de la reforma introducida por la ley 1?.711 los emancipados pueden administrar sus bienes, hayan sido incorporados a su patrimonio a título gratuito u oneroso. Como después de la sanción de la ley 21.342 todos los nuevos contratos de locación quedan excluidos del régimen de prórroga, está claro que los emancipados pueden hacer contratos de locación como locadores o locatarios, sin la limitación del anterior artículo 135, que sólo los autorizaba a hacer contratos de menos de tres años de plazo.

b) Inhabilitados. Puesto que los inhabilitados pueden administrar sus bienes, pueden dar o tomar en locación una cosa mueble o inmueble, salvo que la sentencia que lo inhabilitó se lo impida expresamente.

c) Administradores de bienes ajenos. Según el artículo 1511, loe administradores de bienes ajenos pueden arrendar, a menos, claro está, que lo prohiba alguna disposición especial.

1) Los padres están autorizados a hacer arrendamientos por sus hijos menores, pero el contrato lleva implícita la condición de que acabará cuando concluya la patria potestad (art. 300).

2) Los tutores y curadore8 no pueden, sin autorización judicial, arrendar bienes del menor por un plazo mayor de 5 años y aun los contratos que se hicieren autorizados por el juez llevan implícita la condición de terminar con la mayor edad o la emancipación del menor (art. 443, inc. 10); ni pueden tampoco, sin autorización judicial, tomar en arrendamiento, en representación del menor, bienes raíces que no fuesen para la casa habitación (art. 443, inc. 8Q). Como puede apreciarse, la prohibición es más rigurosa cuando se trata de tomar en arrendamiento bienes raíces, que cuando se trata de darlos en ese mismo carácter.

d) Los administradores y mandatarios necesitan poder especial para dar en arrendamiento por más de seis años los inmuebles que estén a su cargo (art. 1881, inc. 10). En cambio, podrán tomar en arrendamiento aun por diez años, porque no hay sobre este punto ninguna limitación.

e) Los administradores de un herencia no pueden hacer arrendamientos de bienes inmuebles como arrendadores o arrendatarios, salvo que se trate de contratos de pastoreo por períodos menores de un año o por una sola cosecha, porque ese acto puede considerarse normal en la administración de un establecimiento de campo. Pero no vemos inconvenientes en que den o tomen en arrendamiento cosas muebles, si por la escasa importancia económica de la cosa o el tiempo de duración del contrato es indudable que no se crean obstáculos a la división de la herencia.

505. Incapacidades de derecho. - según el art. 151;s casos que están privados de ser adjudicatarios de ciertos bienes, no pueden ser locatarios de ellos, ni con autorización judicial. Al hablar de adjudicatarios, la ley se ha referido a los compradores y son, por consiguiente, aplicables las prohibiciones contenidas en el artículo 1361, para cuyo estudio remitimos a los números 229 y siguientes.

El artículo que comentamos refiere la prohibición al acto de tomar en arrendamiento en calidad de locatario; pero es de toda evidencia que la incapacidad también se refiere al acto de dar en arrendamiento. No tiene sentido, en efecto, que la ley prohiba al padre o tutor, albacea, etcétera, tomar en arrendamiento bienes de sus representados y les permita arrendarles un bien de su propiedad, pues aquí también se produciría la colisión de intereses que justifica y, más aún, hace necesaria la prohibición legal. Respecto de los tutores y curadores (art. 450, inc. 1°), esta solución ha sido expresamente establecida en la ley.

506. Condóminos. - El copropietario de una cosa indivisa no puede arrendarla ni aun en la parte que le pertenece, sin el consentimiento de los demás partícipes (art. 1512). El contrato debe ser suscrito por la totalidad de los condueños; sin perjuicio de algunos efectos que tienen lugar entre las partes.

Sin embargo, hay una hipótesis en que no es necesaria la unanimidad de los condóminos para decidir la locación, bastando la simple mayoría. Dice, en efecto, el artículo 2699, que siendo imposible por la calidad de la cosa común o por la oposición de algunos condóminos, el caso o goce de la cosa común o la posesión común, resolverán todos si a cosa debe ser puesta en administración o arrendada; y si alguno de los condóminos no conviniere en la adopción de alguno de esos expedientes, prevalecerá la decisión de la mayoría (art. 2700).

Ningún inconveniente hay en que uno de los condóminos pueda ser al propio tiempo locatario; más aún, la ley le da preferencia sobre cualquier extraño, cuando ofrezca iguales condiciones (art. 2702).

B. - LA COSA LOCADA

307. Cosas que pueden arrendarse: principio general. Todos los inmuebles, así como las cosas muebles no fungibles, pueden alquilarse (art. 1499). Las cosas fungibles no pueden arrendarse porque como se trata de cosas en las cuales un individuo de la especie equivale exactamente a otro individuo de la misma especie, el locatario cumpliría restituyendo otra cosa igual, lo que significa que no se estaría en presencia de una locación sino de un préstamo de consumo.

. cosas indeterminadas. - Según el artículo 1500, pueden ser objeto del contrato de locación las cosas indeterminadas. Se comprende que la ley se refiere sólo a una indeterminación relativa se puede alquilar un caballo de paseo, un automóvil, sin especificar la individualidad de la cosa; pero no se puede alquilar un animal genérico, pues se trataría de un contrato absurdo, carente de interés económico y jurídico; es necesario, por tanto, que la cosa sea determinada al menos en especie (art. 1170).

509. Existencia de la cosa al tiempo de contratar. - Para que el contrato sea válido, es menester que la cosa exista al tiempo de celebrarse el acto. Si la cosa hubiere perecido totalmente en ese momento, el contrato es nulo, pues carece de objeto. Si ha perecido dolo parcialmente, es aplicable la solución del artículo 1521 y, por tanto, debe reconocerse al locatario el derecho de pedir la reducción del alquiler o la resolución del contrato.

510. Cosas futuras. - Pero si las cosas inexistentes o perecidas no pueden ser objeto de un contrato de locación válido, en cambio no hay inconveniente legal en alquilar una cosa futura (art. 1168), en cuyo caso el acto está supeditado a la condición de que la cosa Llegue a existir (art. 1173); así ocurre cuando se alquila un local o un departamento que está en construcción o que va a construirse. Hemos dicho que el contrato queda supeditado a la condición de que la cosa llegue a existir; en el ejemplo citado, si el edificio no llega a construirse, el contrato de locación será nulo, sin perjuicio de la eventual responsabilidad del locador si él tuviere culpa de que la construcción no se llevare a cabo.

511. Cosas fuera del comercio. - Los motivos por los cuales la ley veda la enajenación de ciertas cosas, no juegan con igual intensidad en el caso de la locación. Se explica así, que la ley no prohiba alquilar cosas que prohibe vender. Es lo que establece nuestro Código, en una disposición un tanto confusa: las cosas que estén fuera del comercio y que no pueden ser enajenadas, o que no puedan enajenarse sin previa licencia o autorización, pueden ser dadas en arrendamiento, salvo que estuvieran fuera del comercio por nocivas a1 bien público, u ofensivas a la moral y buenas costumbres (art. 1501). Se comprenden en este precepto tanto las cosas sujetas a una inenajenabilidad absoluta (art. 2337) como a una inenajenabilidad relativa por depender de una licencia o autorización previa (art. 2338).

Los términos demasiados generales del artículo 1501 exigen algunas precisiones: a) No es exacto que todas las cosas fuera del comercio puedan arrendarse, como parecería desprenderse de su texto. Así, por ejemplo, una plaza pública no podría arrendarse para instalar en ella un mercado particular o para cualquier otro fin que fuere contrario a su destino para lo cual sería indispensable su previa desafección; lo que sí puede darse en alquiler con espacios reducidos destinados a quioscos o pequeños locales de venta de mercaderías; y en verdad no se trata propiamente de un contrato de locación sino de permisos de ocupación, que aunque no tengan carácter eminentemente precario (como ocurre en la mayor parte de los casos) implican siempre la potestad del Estado de ponerle término cuando se lo juzgue conveniente a los intereses públicos; por lo demás, todos los contratos relativos al dominio público o privado del Estado, sean de locación, ocupación temporaria o permiso precario, se rigen por las normas del derecho administrativo, aplicándoseles el Código Civil sólo en subsidio (art. 1502). b) No es verdad tampoco, que todas las cosas que no pueden venderse sin autorización o venia previa puedan, sin embargo, arrendarse; las atribuciones de los menores emancipados y de las personas que administran bienes ajenos están reguladas por disposiciones especiales, que hemos estudiado en otro lugar (nros. 504 y 505) y que limitan sustancialmente la facultad de locar.

Pero no se podrán alquilar las cosas que hayan sido puestas fuera del comercio por ser nocivas al bien público u ofensivas a la moral y a las buenas costumbres, salvedad en realidad innecesaria, pues bastaba con las disposiciones generales de los artículos 953 y 1167. Un interesante ejemplo de aplicación de esta norma son las disposiciones que prohiben el arrendamiento de sepulcros y sepulturas (art. 42, ine. 7p, Ley Orgánica de la Capital Federal), para evitar el feo negocio de quienes obtienen una concesión municipal de sepulcros para luego alquilar catres obteniendo pingües ganancias. El respeto por los muertos y las preocupaciones morales y aun religiosas que rodean su memoria. se ven lesionados con este tipo de estipulaciones.

512. ¿Pueden arrendarse los derechos? - Es este un viejo problema jurídico. La doctrina europea se inclina por lo general a admitirlo, siempre claro está, que pueda cederse su uso o goce. Nos parece que esta concepción deforma la figura jurídica de la locación, contrato que supone la entrega material de una cosa para que el locatario la disfrute, pero conservando el dueño su dominio. Esta es la idea que presidió el alumbramiento del contrato en el derecho romano y es la que aún hoy el profano y el jurista se forman cuando se habla de locación. Cuando se trata de cosas, es perfectamente separable el dominio del uso y goce; pero tratándose de derechos, casi siempre será imposible distinguir al titular de la persona que lo goza, pues la titularidad no significa nada si no está unida al disfrute. Si por arrendamiento de un derecho se quiere aludir a su traspaso temporario, ¿por qué no hablar de cesión de derecho bajo término resolutorio?

Nuestro Código al legislar sobre locación sólo se refiere a las cosas materiales. En el titulo referente al derecho de uso, artículo 2%5, establece que el usuario que no fuere habitador puede alquilar el fundo en el cual se le ha constituido el uso; ea decir, se alquila la cosa, no el derecho. En cambio, el artículo 2870 dispone que el uaufructuario puede dar en arriendo el usufructo; pero evidentemente lo que se arrienda no es el derecho de usufructo, sino la cosa, como que el arrendatario tiene en mira la cosa y el provecho que de ella puede sacar y no el derecho real de usufructo.

513. Puede arrendarse un fondo de comercio? - El fondo de comercio no está solamente constituido por el inmueble y sus instalaciones, sino también por el nombre comercial, la marca, la llave, o clientela, las mercaderías. Todo este conjunto que forma una universalidad de hecho ¿puede ser objeto de un contrato de arrendamíento? En la doctrina extranjera predomina la opinión afirmativa (Planiol-Ripert, Baudry Lacantinerie, De Ruggiero, Enneccerus), congruente con la tesis de que los bienes incorporales son susceptibles de ser locados. Nos parece que ese punto de vista responde a la tendencia a las generalizaciones, tan común en los juristas. El llamado arrendamiento de un fondo de comercio es en verdad un contrato complejo que rompe los límites demasiado estrechos de la mera locación. Importa el alquiler del local e instalaciones, la venta o el préstamo de consumo de las mercaderías, la cesión temporaria del derecho al nombre y de la clientela (de acuerdo: Fubini, Rezzónico). Las disposiciones del Código Civil relativas a la locación se aplicarán a aquellos aspectos que configuren ese contrato, pero no a la devolución de las mercaderías, que según los casos será regida por reglas de la compraventa o del préstamo de consumo. A nada conduce, por tanto, la pretensión de abarcar todo este contrato complejo bajo el nombre unitario de locación.

1. - Locación de cosa ajena

514. Hipótesis en que se plantea el problema. - Con gran. frecuencia las personas arriendan cosas cuyo dominio pertenece a otros. En muchos casos se tratará de un acto perfectamente normal y regular, que obligará al dueño, como ocurre si se trata del contrato -suscrito por el representante legal o convencional del propietario o si el locador tiene sobre la cosa un derecho que le permita celebrar válidamente con terceros, contratos de locación (usuario, usufructuario, locador). Ninguna de estas hipótesis presenta problema alguno. La cuestión que ahora trataremos se plantea cuando una persona alquila una cosa ajena, sin tener derecho a hacerlo. Tal sería el caso del que posee la cosa por un título que no le permita alquilarla (depósito, comodato, administración) o del que aun sin poseerla suscribe un contrato alquilándola. Estudiaremos los efectos de este contrato con relación a las partes que lo han celebrado y con relación al dueño.

515. Efectos con relación a las partes.- El problema que estamos considerando guarda evidente analogía con la venta de cosa ajena. En los dos casos una persona dispone en favor de otra de un derecho que no le pertenece (en la venta, el dominio; en la locación, el uso y goce). Muchas de las soluciones admitidas en aquel caso han de servirnos también ahora, aunque teniendo presente la distinta naturaleza jurídica de ambos contratos.

En cuanto a la regla según la cual las cosas ajenas no pueden venderse (art. 1329), hemos dicho ya que está lejos de ser absoluta y que por el contrario, numerosas ventas de cosas ajenas son perfectamente válidas entre las partes. En el caso de la locación de cosas ajenas, está fuera de duda que el contrato es en principio válido entre las partes. Pero como, a pesar de ello, el contrato está sujeto a la amenaza de la acción del verdadero dueño, se hace necesario distinguir según que los contratantes sean de buena o mala fe.

a) Si tanto el locador como el locatario son de buena ie, es decir, creían que el locador tenía derecho a dar la cosa en arrendamiento, el contrato es válido y debe ser cumplido por todo el tiempo en que el locatario no sea desposeído por el dueño. Pero si luego se enteran de que la cosa era ajena, es aplicable a nuestro juicio el artículo 1329; la nulidad del contrato puede ser pedida por el locador hasta el momento de la entrega (no después) y por el locatario en cualquier momento

b) Si tanto el locador como el locatario sabían que la cosa era de otro dueño, el contrato es válido y debe cumplirse entre las partes. El problema que aquí puede suscitarse es el de si el locatario desposeído por el dueño puede reclamar indemnización de daños al locador. Se ha sostenido que no, porque el locatario ha asumido deliberadamente ese riesgo (Baudry I.acantinerie y Wahi), pero a nuestro juicio esa responsabilidad surge de la obligación de garantía del locador. (De acuerdo: Planiol-Ripert-Perreau).

c) Si el arrendador ea de buena fe y el arrendatario sabía que le pertenecía a un tercero, el contrato es en principio válido, pero debe hacerse dos salvedades importantes: 1) si la cosa aún no se hubiera entregado, el locador que toma conocimiento de la situación real del dominio puede negarse a entregarla (arg. art. 1329); 2) el arrendatario no puede exigir indemnización de daños por falta de entrega de la cosa o por haber sido desposeído por el dueño; una razón de moral obliga a proteger al contratante de buena fe contra el de mala fe e impide a nuestro juicio hacer funcionar en este caso la garantía legal en favor del locatario.

d) Si el locador es de mala fe y el arrendatario de buena fe, se aplican al primero las soluciones indicadas en el apartado b y al segundo, las señaladas en el apartado a.

516. Efectos con relación al verdadero propietario. - El propietario es ajeno al contrato suscrito por terceros, cuyas cláusulas no tienen respecto de él ningún efecto. Por consiguiente, puede demandar la entrega inmediata de la posesión, cualquiera que sea el término que se hubiere estipulado en el contrato. Es claro que nada impide que él ratifique el contrato, sea por acto expreso o tácito. Ejemplo típico de ratificación tácita sería recibir el pago de los alquileres.

517. - En algunos supuestos, empero, el propietario deberá respetar los contratos de locación hechos por un tercero:

a) Así ocurrirá con los arrendamientos realizados por el heredero aparente, a menos que el locatario fuera de mala fe.

b) ¿Es válido el arrendamiento celebrado por el poseedor aniwus domini, que luego resulta vencido en la acción por reivindicación intentada por el verdadero dueño? La cuestión está discutida. Para algunos autores, el propietario estará obligado a respetar el contrato, sea el poseedor de buena o mala fe (Baudry Lacantinerie y Wahl); para otros sólo deberá respetarlo en el primer caso (Planiol-Ripert, Perreau, Guillouard); finalmente, otros sostienen que el contrato carecerá siempre de efectos respecto del verdadero dueño (Huc, Laurent, Duranton). Adherimos sin vacilación a esta última solución. El derecho a arrendar una cosa no surge de la posesión sino del dominio (o de otros derechos taxativamente establecidos en la ley); ea por tanto evidente, que el poseedor carecía de derecho a locar la cosa y que ese contrato se inter alios acta para el verdadero dueño.

2. - Locación de cosa parcialmente ajena

518. Efectos. - Según el artículo 1512, el copropietario de una cosa indivisa no puede arrendarla, ni aun en la parte que le pertenece. Esto no significa, empero, que ese contrato esté totalmente desprovisto de efectos, pues si los tiene cuando la cosa es ajena, tanto más ha de tenerlos cuando el locador es condómino. También aquí hay que tratar separadamente los efectos entre las partes y con relación a los condóminos.

a) Entre las partes. Mientras los condóminos no hayan reclamado la nulidad, el contrato debe cumplirse, salvo el derecho del locatario de buena fe de pedir la nulidad cuando se entere de la verdadera situación del dominio y de exigir la reparación de los daños y perjuicios.

Pedida la nulidad por los condóminos, el acto es nulo incluso en la parte que corresponde al locdor (art. 1512); y el locatario podrá pedir daños y perjuicios, hubiera sabido o no que la cosa pertenecía al locador en condominio, porque ese derecho surge de la obligación de garantía. Claro está que nada impediría que las partes, en conocimiento de la situación real, acordaran que nada deberá el locador si sus condóminos reclamaran la nulidad del contrato.

Pero si más tarde, en la división del condominio la cosa resultara adjudicada al locador, el contrato quedará definitivamente firme.

b) Respecto de 1os condóminos. El acto carece de eficacia respecto de los condóminos y su acción hará caer el contrato, no sólo en cuanto a sus partes, sino también en relación a la parte que corresponde al locador (art. 1512). Pero ellos podrían ratificar el contrato, sea expresa o tácitamente.

C. - EL PRECIO

519. Determinación del precio. - El precio de la locación, llamado alquiler o arrendamiento, es otro de los elementos esenciales de este contrato, como que es el objeto que tiene en mira el locador al contratar. Y puesto que es uno de los elementos esenciales, es necesario admitir como regla general que debe estar determinado en el contrato o debe ser determinable de acuerdo con las cláusulas. Pero en materia de locación, este principio no tiene el mismo rigor que en la compraventa. En el contrato que ahora consideramos hay que distinguir dos hipótesis:

a) La cosa no ha sido entregada todavía al locatario;. - Es necesario admitir que falta uno de los elementos esenciales del contrato, que será nulo y sin efecto alguno. Bien entendido que debe tratarse de la omisión de toda determinación o determinabilidad del precio. Si, en cambio, el precio, aunque no determinado expresamente, es determinable (por ejemplo, por haber convenido las partes que lo fijara un tercero, o por haber remitido su determinación al que es corriente en plaza o conforme con los usos del lugar), el contrato es válido. En toda esta materia es aplicable lo que dijimos en otro lugar sobre la determinación del precio en la compraventa.

b) La cosa ha sido ya entregada al locatario. - En tal caso es indudable que la determinación del precio no ha sido considerada esencial por el locador, que no ha tenido inconveniente en entregar la posesión no obstante la falta de acuerdo sobre ese punto; por tanto, el contrato ha de considerarse válido y los tribunales fijarán el precio del arrendamiento teniendo en cuenta los usos y costumbres y la apreciación hecha por peritos. Es la solución expresamente consagrada para las locaciones urbanas por la ley 23.091.

520. Debe pagarse en dinero? - Según el artículo 1493, la locación supone un precio determinado en dinero. Vélez precisa aún más su pensamiento en la nota al citado artículo, diciendo que si en lugar del precio de la cosa se entregara una cantidad de frutos, el contrato sería de sociedad; y si en cambio de ese uso y goce se transfiere el uso y goce de otra cosa, o el dominio de otra cosa o si el que recibiere la cosa se comprometiera a prestar un servicio, habría un contrato innominado pero no locación.

Hoy esta idea resulta demasiado estrecha, y no se asume con la concepción moderna de la locación. Los arrendamientos rurales pueden pagarse en especie y no por ello el contrato deja de ser locación. Nos parece razonable, por tanto, la opinión de Spota, quien sostiene que habrá locación siempre que la contraprestación sea determinable en dinero; así este contrato quedará configurado cuando el locatario se avenga a pagar cosas determinables en dinero, como por ejemplo, una parte de loe frutos, cierta cantidad de mercadería producida en el negocio locado, una cosa determinada, etcétera. Pues como dicen

planiol y Ripert sería en todo caso inútil la afirmación de que se trata de contratos innominados, pues de todas maneras son equivalentes al arrendamiento y producen las mismas obligaciones.

521. Forma de pago. - Aunque ordinariamente el alquiler se paga en cuotas periódicas (mensuales, semestrales o anuales) no hay inconveniente alguno en que se pague de una sola vez, ya sea por adelantado o al vencimiento del contrato. Pero en las locaciones de viviendas urbanas el alquiler debe ser fijado en cuotas mensuales y no podrá exigirse más de un mes adelantado (ley 23.091, art. 7Q). Esta disposición sólo rige para el alquiler de viviendas y no para los inmuebles que tengan otro destino.

5LG. Modificación del alquiler convenido. - Es obvio que durante todo el término pactado de la locación, ninguna de las partes puede modificar unilateralmente el alquiler. De igual modo, será improcedente la modificación por la sola voluntad del locador cuando el locatario permanezca en el uso y goce de la cosa después de vencido el término contractual; si el locatario no se aviene a un aumento, el único derecho del locador es el de pedir su desalojo y hasta ese momento sigue rigiendo el mismo alquiler (art. 1622), sin perjuicio, claro está, de reclamar la indemnización de los daños que resulten de no haber entregado el locatario la cosa en término. Pero el recibo de los alquileres supone tácita reconducción, de tal modo que los daños y perjuicios sólo pueden referirse al período durante el cual el locatario resistió la acción de desalojo.

La inflación originó que los contratos de alquiler tuvieran una cláusula de rigor que establecía un reajuste del precio del arrendamiento según el aumento del costo de vida establecido por el INDEC; pero la ley 23.928, con el propósito de combatir la inflación, declaró nula y sin valor toda cláusula de reajuste.

 

. CAUSA LICITA

523. Uso ilícito o deshonesto como causa-fin del contrato. - Dispone el artículo 1503 que el uso para el cual una cosa sea alquilada o arrendada debe ser un uso honesto, que no contraríe las buenas costumbres. Es una disposición sobreabundante, porque bastaba con las reglas generales contenidas en loe artículos 602 y 953, que son de aplicación a todos los actos jurídicos.

El artículo 1503 se refiere al caso de que el uso ilícito o deshonesto haya sido tenido en mira por ambas partes; los móviles subjetivos y estrictamente personales que impulsaron al locador a contratar no influyen sobre la validez del acto aunque sean inmorales; en cuanto al locatario que hace un uso deshonesto de la cosa (uso no previsto en el contrato) su situación está contemplada en el artículo 1559 (véase nro. 598).

524. Consecuencias de la ilicitud o inmoralidad de la causa-fin. - El acto adolece de una nulidad absoluta y, por tanto, ella puede y debe ser declarada de oficio por el juez si apareciera manifiesta en el acto (art. 1047). Si, en cambio, la inmoralidad del destino tenido en mira por las partes no está patente en el acto y sólo puede resultar de una investigación de hecho, el juez no podría declarar la invalidez de oficio.

Mientras el contrato no ha tenido principio de ejecución, no hay problemas: ninguna de las partes podría exigir de la otra su cumplimiento, porque tal contrato es de ningún efecto (art. 1503).

Cuando la cosa se ha entregado ya al locatario, está fuera de duda que el locador no podría accionar por cobro de alquileres ni el locatario exigir que aquél cumpla las obligaciones que están a su cargo (garantía del uso pacífico de la cosa, reparaciones, etc.). La acción tendría en estos casos una causa torpe y no podría ser acogida por los tribunales, pero cabe preguntarse si el locador puede demandar el desalojo fundado en la nulidad del contrato. La jurisprudencia y la doctrina se inclinan a negarle tal acción, pues ésta se fundaría en un acto torpe del accionante; pero se reconoce que el locador podría obtener el desalojo por vía de las acciones posesoria y reivindicatoria (invocando su carácter de dueño), contra las cuales el locatario no podría excepcionarse invocando el contrato nulo.

 

¢ 3. - Duración del contrato

525. Plazo máximo. - Un contrato que concediera al locatario el goce perpetuo de la cosa -lo que supone la transmisibilidad indefinida de su derecho a los herederos- importaría un verdadero desmembramiento del dominio. Y como todo lo referente a la propiedad interesa tan directamente al orden público, es menester que la ley intervenga, fíjando a las locaciones un plazo máximo, más allá del cual ~1 término estipulado sería ineficaz. En la nota al artículo 1505, Vélez Sarsfield hace notar que la mayor parte de las legislaciones vigentes permitía arrendamientos hasta por 99 años o por determinadas vidas. Esto chocaba con la propiedad ágil, dinámica, desembarazada de trabas que obstaculizaran su goce y su libre disposición tal como la quería Vélez. Por ello el artículo 1505 fija un máximo de 10 años, el más breve de aquélla época y aun de la nuestra.

Las rápidas mutaciones que caracterizan la economía moderna no se avienen con los plazos locativos prolongados; hoy son raros los contratos que alcanzan el máximo legal. No obstante ello, hubiera sido prudente prever situaciones de excepción en las que se justifica un plazo mayor. Una excepción importante ha sido prevista en la ley de arrendamientos agrarios, que autoriza hasta un máximo de veinte años en los contratos en que el arrendatario o aparcero se obligue a realizar obras de mejoramiento del predio, tales como plantaciones, obras de desmonte, irrigación, avenamiento, que retarden la productividad de la explotación por un lapso no inferior a dos años (art. 45, ley 13.246).

Todo contrato que se hubiere hecho por un termino mayor quedará concluido a los diez años (art. 1505).

526. Plazos mínimos.- El Código Civil no establecía plazos mínimos para la locación; las partes podían estipular cualquier plazo, por breve que fuera, con la única limitación respecto de las fincas urbanas de que si el contrato era de plazo indeterminado, el inquilino tenía 40 días desde que le fuera notificado el desahucio (art. 1509). El principio de la libertad para la fijación del plazo mínimo continúa vigente respecto de las cosas muebles, no así de los inmuebles. La experiencia ha demostrado que es bueno asegurar a los inquilinos un plazo mínimo, ya se trate de casas alquiladas para vivienda, comercio 0 industria o de inmuebles rurales para la explotación agrícola o ganadera. El artículo 1507 fue reformado sustancialmente por las leyes 11.156 y 23.091. Actualmente en la locación de casas, departamentos, piezas destinadas a la habitación, comercio o industria, se entenderá que el locatario tiene opción para considerarlo realizado por los términos que la ley establece, a pesar de cualquier declaración o convenio que lo limite, sin que durante tales términos puedan alterarse las condiciones del arriendo. Los plazos indicados en la misma disposición legal son los siguientes: para las casas, departamentos o piezas destinados al comercio o industria, tres años; para las destinase a habitación, dos años.

Sin embargo, la ley 23.091 reconoce al inquilino de un inmueble destinado a vivienda, el derecho a resolver el contrato después de transcurridos los seis primeros meses, debiendo notificar al locador su decisión con una anticipación mínima de 60 días. Si se hiciera uso del derecho a resolver la locación durante el primer año de vigencia de la relación locativa, el locatario deberá pagar al locador en concepto de indemnización el importe de un mes y medio del alquiler; si la opción se ejercita después de un año, la indemnización será de un mes (art. 8Q, ley 23.091).

Quedan excluidas del plazo mínimo legal: a) las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, como también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales; b) las locaciones de inmuebles con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino; cuando el plazo de la locación supere los seis meses, se presumirá que no es con fines de turismo; c) las locaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de vehículos, animales u otros objetos; d) las locaciones de puestos de mercados o ferias; e) las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean partes como inquilinos (art. 2Q, ley 23.091).

Aquellos plazos gozan todavía de la prórroga reconocida en el artículo 1509 (ref. por ley 11.156) según el cual en los arrendamientos de casas, piezas o departamentos el locatario que por haber vencido el plazo legal fuere demandado por desalojo, y acreditare haber pagado el alquiler correspondiente al mes anterior, tendrá 90 días para el desalojo, contados desde aquél en que se intime el desahucio por el juez competente. Y como el procedimiento para obtener la sentencia también lleva unos meses, este plazo llamado de gracia es bastante más prolongado que los 90 días fijados en la ley. Durante todo ese término, las obligaciones de las partes se siguen rigiendo por los términos del contrato vencido.

Está bien claro que estos plazos obligan al locador, no al locatario, que podrá dar por concluidos en cualquier momento los contratos de plazo indeterminados (salvo lo que se dirá en el número siguiente).

527. Plazos indeterminados en las locaciones urbanas. Cuando los contratos de locaciones urbanas no contuvieren plazo, rigen Ias siguientes disposiciones:

a) Si el contrato se refiere a casas, departamentos o piezas no amuebladas, rigen los plazos a que hemos aludido: tres años para los alquilados con destino a comercio o industria y dos años para los destinados a habitación;

b) Si se trata de casas, departamentos o piezas amuebladas y el alquiler se hubiese fijado por meses, semanas o días, se juzgará hecho por el tiempo fijado al precio (art. 1507). Se trata de un plazo presumido por la ley, que obliga a ambas partes. Pero si el plazo fuera mayor de 6 meses, la ley presume que no se trata de viviendas destinadas a turismo y por lo tanto, rige el plazo mínimo de dos años (art. 2Q, inc. b, ley 23.091).

c) Cuando el contrato tuviere un objeto expresado, se lo juzgará hecho por el tiempo necesario para llenar ese objeto (art. 1508). Tal por ejemplo, el alquiler de un stand para una exposición, que durará el tiempo que ésta permanezca abierta.

528. Resolución anticipada de las locaciones destinadas a vivienda. - No obstante que el plazo mínimo de las locaciones destinadas a vivienda es de dos años, la ley 23.091 reconoce al inquilino el derecho de resolver la contratación transcurridos los seis primeros meses de la relación locativa; para poder hacer uso de ese derecho, deberá notificar en forma fehaciente al locador su decisión con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará el inmueble arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio del alquiler vigente al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes, si la opción se ejercita transcurrido dicho plazo (art. 8Q).

529. Cesación del beneficio del plazo. - El beneficio del plazo contractual o legal de que goza el inquilino de inmuebles urbanos, cesa por las siguientes causas (art. 1507): a) Falta de pago de dos periodos consecutivos de alquiler. b) Uso deshonesto de la casa arrendada o contrario a las buenas costumbres. c) Subarriendo o cesión de la locación de la cosa cuando hubiere sido prohibido en el contrato por el locador. d) Ejecución de mejoras destinadas a aumentar la capacidad locativa de la propiedad o que importen por lo menos un 10% de1 valor asignado al inmueble para e1 pago de 1a contribución directa.

De las tres primeras causas de cesación del beneficio del plazo, nos ocuparemos más adelante. En cuanto a las mejoras, es necesario agregar que deben tener el objeto de aumentar la capacidad locativa del inmueble; no procede por tanto si sólo se trata de obras de conservación (revoques, pinturas, refacciones en pisos y techos, etc.) o si la casa alquilada para habitación se demuele para construir un local de comercio u oficinas o una sala cinematográfica.

Si producido el desalojo no se efectuase la reedificación o mejora, el propietario deberá al inquilino desalojado una indemnización equivalente al valor de los alquileres por el tiempo de ocupación de que ha sido privado (art. 1507). La disposición es razonable. Está bien que se sacrifiquen los derechos del inquilino en aras del interés social de aumentar el número o la capacidad de las viviendas; pero no se puede tolerar la burla a sus derechos en que incurre el propietario que se vale de un subterfugio legal para librarse de su inquilino y luego no realiza la obra que justificaba el desalojo. En este caso, debe indemnizar al inquilino por la privación del uso de la cosa al que tenía derecho. La ley ha procurado evitar la difícil prueba de los daños sufridos: la indemnización está determinada en una cantidad fija, que puede ser menor o mayor que los daños reales. Sin embargo, se ha declarado que en caso de dolo, culpa o abuso del derecho de parte del locador, el locatario puede reclamar una cantidad mayor probando la existencia del daño que se reclama.

§ 4. Transmisión de los derechos y obligaciones derivados de la locación

A. - TRANSMISION MORTIS CAUSA

530. El principio. - Los derechos y obligaciones que surgen del contrato de locación pasan a los herederos del locador y del locatario (art. 1496). Es una consecuencia directa del principio de que los herederos suceden en todos sus derechos y obligaciones al causante. La solución reposa, además, en razones económicas evidentes, pues no cabe duda de que sería extremadamente perjudicial para el locatario que su derecho dependiera de la muerte del locador; y del punto de vista de éste, es bueno que ese acto de previsión que ha sido el contrato, que le ha asegurado una renta durante un cierto tiempo, no venga a resultar fallido por la muerte del inquilino.

La circunstancia de que los herederos del inquilino sean varios no altera la aplicación del artículo 1496; todos los herederos continúan con las responsabilidades inherentes al contrato, debiendo dilucidarse entre ellos quién o quiénes continuarán con el goce efectivo de la cosa.

Aunque el artículo 1496 habla solamente de herederos, es obvio que también los legatarios de parte alícuota se hallan comprendidos en sus disposiciones, puesto que éstos son derechos que se transmiten a los sucesores del causante.

Pero nada se opone a que las partes estipulen lo contrario, estableciendo que los derechos y obligaciones recíprocos se extinguen con la muerte sea del locador o del locatario.

531. - Este artículo 1496 ha sido objeto de una revolucionaria reforma introducida por las leyes de prórroga a las locaciones urbanas: los derechos del locatario no se transmiten ya a los herederos de éste, sino a las personas de la familia que vivían con él en la casa locada o en el fundo rural; la ley reconoce ese derecho "a las personas que hubieran recibido ostensible trato familiar" del inquilino, lo cual es un modo disimulado de designar a los concubinos o concubinas, que vienen así a desplazar a los herederos legítimos del locatario. Esta solución ha sido consagrada definitivamente por el artículo 9°, ley 23.091. El derecho de estas personas a continuar con la locación rige no sólo en caso de muerte del inquilino, sino también en el abandono por el locatario del inmueble alquilado.

Pero no habiendo ninguna persona con derecho a acogerse al beneficio de la ley 23.091, el artículo 1496 recobra su imperio y los herederos tienen derecho a la locación, siempre, claro está, que se trate de contratos de plazo no vencido, porque estando ya vencido el plazo, los herederos no podrían sostener que tienen derecho a continuar en una locación que ha fenecido.

En las arrendamientos rurales, la transmisión del contrato a los herederos descendientes, ascendientes, cónyuges y colaterales hasta el segundo grado que hubieren participado en la explotación, ha adquirido el carácter de reforma definitiva del Codigo. En cambio la muerte del aparcero pone fin al contrato.

Adquirido el carácter de reforma definitiva del Código Civil (art. 7Q, ley 13.246). En cambio, la muerte del aparcero pone fin al contrato (art. 27, ley cit.).

B. - TRANSMISIUN POR ACTOS ENTRE VIVOS

532. Enajenación de la cosa locada.- El derecho romano, consecuente con su concepción estricta de la locación como un derecho personal, establecía que el comprador de un fundo no estaba obligado a respetar el contrato de locación por el vendedor; el derecho del locatario se reducía a reclamar de su locador los daños y perjuicios. Esta fue también la solución de las antiguas legislaciones española y francesa; pero el derecho moderno, al que interesa menos la lógica que el contenido de justicia y la significación económica de las soluciones legales, ha visto triunfar el principio opuesto: la enajenación de la finca no afecta el contrato de locación y el locatario tiene derecho a seguir en el uso y goce de la cosa por todo el término convenido (art. 1498). Es en efecto injustísimo e inconveniente, desde el punto de vista económico, autorizar el desalojo intempestivo del locatario en virtud de un acto unilateral (unilateral en las relaciones entre locador y locatario) del locador. E1 locatario, que al contratar ha realizado un acto de previsión, que quizás ha hecho inversiones de importancia, que ha fecundado la tierra con su trabajo, se vería intempestivamente despojado del inmueble, con grave daño patrimonial. Incluso no es difícil imaginar que el propietario, para desligarse de un contrato de locación del que se ha arrepentido, venda simuladamente la cosa, con lo cual estará ya en condiciones de desalojar al inquilino, a quien la mayor parte de las veces le será imposible probar la simulación. Son, como se ve, muy poderosas razones las que han consagrado en el derecho moderno la regla de que la enajenación de la cosa no afecta el contrato de locación.

533. - ¿La regla del artículo 1498 se aplica sólo a los inmuebles o también a las cosas muebles? Aunque el artículo 1498 sólo alude a fincas, pensamos que no hay razón alguna para resolver de otra manera el problema cuando la locación ha recaído sobre muebles. El argumento a contrario es demasiado pobre para admitir tan incoherente solución. Si la ley sólo se ha referido a las fincas, es porque sólo respecto de los inmuebles tiene este problema verdadera importancia

práctica. Las cosas muebles se venden casi siempre sobre la base de la entrega inmediata, por lo que nadie compra una cosa que está en ese momento alquilada. Sin embargo, el creciente valor económico de ciertas cosas muebles (máquinas, locomóviles) hace útil dejar sentado que también reza para ellas el principio del artículo 1498.

La regla del artículo 1498 se aplica también a las aparcerías y en los arrendamientos (arts. 27 y 41, ley 13.246).

534. Condiciones de aplicación del artículo 1498. - Para que el locatario tenga derecho a oponer al comprador del inmueble su contrato de locación es necesario:

a) Que se trate de un contrato de plazo no vencido, sea que el plazo provenga de una estipulación contractual o de una disposición de la ley; ejemplos de estos últimos son los plazos establecidos por la ley 23.091 o en la ley de arrendamientos agrícolas. Es claro que si el plazo estuviere vencido, el arrendatario no podrá oponerse al desalojo intentado por el comprador, porque tampoco podría oponerse al que hubiera intentado el locador-vendedor.

b) Que tratándose de un plazo contractual, el contrato tuviere fecha cierta. En vano se argüirá que el artículo 1498 no exige este requisito, porque según la regla general del artículo 1034 los actos jurídicos no pueden ser opuestos a terceros y sucesores a título singular mientras no tengan fecha cierta. De lo contrario, sería perfectamente posible un grave fraude de los derechos del comprador, pues luego de efectuada la venta, el vendedor podría realizar con el inquilino cuyo derecho fuere de plazo ya vencido, un nuevo contrato, antedatándolo. Se explica, pues, que casi todos los Códigos extranjeros exijan el requisito de la fecha cierta y aun del registro del contrato para poder oponerlo al comprador.

535. - En cambio no es necesario que el contrato esté inscripto en el Registro de la Propiedad. Algunos fallos y autores habían exigido este recaudo, fundados en los artículos 226, inciso 5Q y 239 de la Ley Orgánica de los tribunales de la Capital, el primero de loa cuales prescribe que deberán inscribirse en el Registro los contratos de arrendamiento de bienes raíces de más de un año y el segundo, que los contratos a los cuales se refiere la ley no tendrán efectos respecto de terceros sino desde la fecha de su inscripción en el Registro. Pero es evidente que esta exigencia de la inscripción no está contenida en el Código.

536. Excepciones a la regla del artículo 1498. - No obstante lo dispuesto en el artículo 1498, la enajenación de la cosa locada tendrá como efecto la resolución del contrato de locación:

a) Cuando en el cont