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Actualidad Inmobiliaria

08 de Septiembre de 2011

Los valores de las propiedades subieron menos que la inflación

Es una tendencia que se inició en 2009 y se profundizó en el último año. Desde septiembre de 2010 hasta la fecha, los precios de los inmuebles aumentaron 15,6%. En cambio, la inflación anual que miden las provincias llegó a 24,2%.

PorNatalia Muscatelli
    nmuscatelli@clarin.com

En los últimos dos años, y con más intensidad en los últimos 12 meses, la inflación le ganó la carrera a los precios de las propiedades . Mientras la evolución de Indice de precios al consumidor (IPC) -hasta julio- aumentó 24,20%, el valor promedio de una vivienda usada de la Capital Federal, se apreció un 15,61% en pesos y 9,14% en dólares. Esa relación había sido al revés , hasta el año 2009, cuando los inmuebles en esa zona subían su cotización por encima de la inflación.

El dato surge de un informe elaborado por el sitio Reporte Inmobiliario que analizó la evolución del valor promedio por metro cuadrado de un departamento usado en Barrio Norte, respecto de la evolución del IPC que elabora la provincia de San Luis, que está en línea con las estimaciones que tienen las consultoras privadas sobre la inflación.

La brecha entre ambas variables resulta más chica en el caso de las propiedades a estrenar porque los valores se ajustaron más en este caso. Por ejemplo, en barrios como Flores, Villa Urquiza o Las Cañitas o Palermo Hollywood, el incremento promedio de los precios en departamentos nuevos fue del 18,66% en pesos.

En el caso de las unidades nuevas se tomó como valor actual U$S 2.150 en promedio, el metro cuadrado con una cotización del dólar a 4,20 pesos. Mientras que esa misma propiedad costaba U$S 1.971 en setiembre del año pasado, con una cotización de la divisa norteamericana a $3,965.

Según el último informe de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) el crecimiento anual, en dólares, de las unidades nuevas, en la zona norte de la ciudad de Buenos Aires, fue del 14,3% durante el primer semestre del año respecto del mismo lapso del año anterior. Mientras que para las unidades usadas fue del 11,4% comparando los mismos períodos.

Acerca de las razones por las cuales las propiedades subieron menos que la inflación, Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria explicó: "Por un lado creció la oferta porque se construyeron muchos edificios. Pero básicamente, los incrementos de los inmuebles no acompañaron el proceso inflacionario porque éste fue más vertiginoso . En cambio, las propiedades, como bienes transables, responden más a la lógica de la oferta y la demanda", apuntó. De todas maneras, queda claro que "invertir en la compra de una propiedad fue -hasta ahora- más mucho conveniente que mantener los ahorros en dólares" , aclara José Rozados, analista de la consultora.

Por otra parte, una actualización de precios puede no implicar una mejora en términos de poder de compra real , agregó. "Por ejemplo, durante el último año, el salario medio tuvo un incremento nominal superior al de los valores de las viviendas . Obviamente debido a que los inmuebles son activos de un alto valor final esta mejora no se traduce directa o inmediatamente en la posibilidad de compra concreta de una propiedad . Pero si mejora su relación de endeudamiento para acceder a una hipoteca y la capacidad de pago de cuota si es acompañada por financiación", explicó el analista.

Claro que, "precisamente y debido a las condiciones inflacionarias vigentes, resulta todavía muy complicado y poco rentable instrumentar líneas crediticias hipotecarias para la compra de una primera vivienda para las entidades que componen el sistema financiero privado en la Argentina", consignó el informe.

Además, surge de la comparación de la evolución de los valores de venta de las viviendas y los costos que insume su construcción, una notoria ventaja de estos últimos con respecto a la actualización del precio de las viviendas nuevas. Así, con un escenario de valores de tierra sostenido e incluso en aumento es evidente que los desarrolladores tienen que amortiguar la diferencia resignando rentabilidad.

 

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