Texto de la nueva ley recientemente sancionada (29/11/2012) por el Senado de la Provincia de Buenos Aires, que podrá ser promulgada por el Ejecutivo, y que declara "inembargables e inejecutables" los inmuebles destinados a "vivienda permanente" en la Provincia de Buenos Aires. Previo al texto de la Ley, encontrarán los comentarios sobre la misma de los prestigiosos Dres. Enrique Luis Abatti e Ival Rocca (h), del Estudio Abatti & Rocca - Abogados.

 

 

 

INEMBARGABILIDAD DE LA VIVIENDA ÚNICA

EN LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES.

 

 

por Dr. Enrique Luis Abatti y Dr. Ival Rocca (h)

ESTUDIO ABATTI & ROCCA - ABOGADOS

 

RECIENTE SANCIÓN.

Fue recientemente sancionada (29/11/2012) por el Senado de la Provincia de Buenos Aires y podrá ser promulgada por el Ejecutivo, una ley que declara "inembargables e inejecutables" los inmuebles destinados a "vivienda permanente" (continuidad), pertenecientes a personas físicas que carezcan de otros.

ÁMBITO DE APLICACIÓN.

Esta nueva norma afectará sólo a las fincas (propiedades inmueble) ubicadas en la provincia, aunque abarcará la universalidad de las relaciones jurídicas en cuanto a su garantización por el patrimonio de los obligados que gozaren del beneficio.

INEMBARGABILIDAD E INEJECUTABILIDAD.

Ambos institutos (inembargo e inejecución) son aplicables sólo a inmuebles ubicados físicamente en la Provincia de Buenos Aires, aunque por actos jurídicos del titular dominial perfeccionados en cualesquier otros lugares, sea en la república o el extranjero. Contra el inmueble del sujeto amparado serán ineficaces tanto el embargo (medida precautoria), como la ejecución judicial que finalizaría con el remate de la finca.

VIVIENDA ÚNICA, ACTIVIDAD ECONÓMICA Y PROPORCIONALIDAD.

Implica el requerirse que sea "vivienda única", exigir al propietario titular del beneficio o su familia que deban habitar el bien y pernoctar allí cotidianamente. Lógicamente no envolverá para el beneficiario cambiar su rutina de vida, ni privarse de viajes, vacaciones o veraneos, tampoco impediría desarrollar en la finca él algunas actividades productivas o artesanales, sin que desvirtúen el destino principal de vivienda. Por otra parte se exige que el inmueble guarde una relativa y "razonable proporción" entre la capacidad habitacional y el grupo familiar, requisito que excluye a grupos familiares reducidos u ocupantes únicos que habiten fincas de tamaños mayores o que sean lujosas o suntuarias, ya que en estos casos el privilegio no se tipificaría, aunque no está muy claro quién será el calificador por parte de la autoridad pública.

DIFERENCIA CON EL "BIEN DE FAMILIA".

A diferencia del instituto del "bien de familia" (ley 14.394), que es de alcance nacional, pero requiere de gestiones y trámites para su afectación, este beneficio de inembargabilidad será automático cuando la ley sea promulgada, por tanto los beneficiarios no deberán cumplir trámite alguno para lograr gozarlo. Destacamos que para el régimen de "bien de familia" no hay actualmente limitaciones en cuanto a la valuación, suntuosidad, ocupación o destino de la finca (propiedad inmueble) y sólo se exige singularidad en la afectación (una sola finca), pudiendo tratarse también de una unidad productiva urbana o rural y además ofrece beneficios en cuanto a la sucesión hereditaria, limitando los gastos sucesorios de la finca afectada (art. 3º, ley 14.394).

PÉRDIDA DEL BENEFICIO.

La nueva norma prevé que el beneficio podrá perderse en casos de expresa renuncia de los propietarios o cuando el inmueble no cumpla el requisito del destino o sea "vivienda única y de ocupación permanente", sin que aparentemente sea necesaria una expresa declaración judicial al efecto de exclusión de la gracia. También cuando sea objeto de locación o leasing e inclusive comodato.

FACULTAD DE RENUNCIA.

Como la nueva disposición no es de orden público (ley supletoria), retienen la facultad de ser expresamente renunciada los titulares del derecho, acto que quizás sea en muchas oportunidades ejercido por quienes tuvieren necesidad de afianzar para encarar algún emprendimiento. La renuncia sólo podrá plasmarse en documento escrito y con firma refrendada ante autoridad pública, previa información veraz y completa sobre el alcance del acto, aunque todavía no están definidos claramente los requisitos y si basta formularla en documento privado con firma cerificada por notario. Si el caso que el renunciante fuese casado o viviere en concubinato o simplemente conviviere, se requerirá el consentimiento del cónyuge, concubino o conviviente. Por efecto de la renuncia, los titulares beneficiarios podrían afianzar cualesquier tipo de obligaciones, afectando sus fincas (propiedades inmueble) para garantizar el cumplimiento de sus compromisos jurídicos consensuales.

INOPONIBILIDAD CONTRA ALGUNAS OBLIGACIONES O DEUDAS.

Esta garantía o privilegio de inejecutabilidad e inembargabilidad no será absoluta ya que sí caerá ante deudas originadas en obligaciones alimentarias derivadas del parentesco; precio de venta, construcción y mejoras de la propia finca, incluyendo mano de obra y materiales; impuestos, tasas, contribuciones (provinciales o municipales) y expensas de la propiedad horizontal o de condominios, que gravaren directamente la vivienda u obligaciones asumidas con garantía real sobre el propio inmueble que da lugar al beneficio, tales la hipoteca o anticresis.

VIGENCIA E IRRETROACTIVIDAD.

Esta norma no está vigente aún y sólo regirá cuando el Poder Ejecutivo provincial la promulgue, aunque podrá observarla (vetarla) en forma parcial o total. Además, como este proyecto no explicita su vigencia retroactiva, carecerá de efectos sobre las obligaciones ya contraídas por sus beneficiarios, ya que tales obligaciones serán de fecha anterior a que se vigorice la norma. Es importante resaltar cuanto dispone el Código Civil al respecto en su art. 1º, inc. 3ro. "A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplicarán aún a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. No tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, salvo disposición en contrario. La retroactividad establecida por la ley en ningún caso podrá afectar derechos amparados por garantías constitucionales. A los contratos en curso de ejecución no son aplicables las nuevas leyes supletorias.".

LA PROMULGACIÓN DE LEYES EN LA CONSTITUCIÓN BONAERENSE.

Destacamos cuanto establecen los artículos 105 y 108 a 111 sobre el proceso de sanción de las leyes de la Constitución Provincial.

CAPÍTULO VI

Procedimiento para la formación de las leyes

Artículo 105.- Aprobado un proyecto por la Cámara de su origen, pasará para su revisión a la otra y si ésta también lo aprobase, se comunicará al Poder Ejecutivo para su promulgación.

Artículo 108.- El Poder Ejecutivo deberá promulgar los proyectos de ley sancionados dentro de diez días de haberle sido remitidos por la Legislatura; pero podrá devolverlos con observaciones durante dicho plazo, y si una vez transcurrido no ha hecho la promulgación, ni los ha devuelto con sus objeciones, serán ley de la Provincia y deberán promulgarse y publicarse en el día inmediato por el Poder Ejecutivo, o en su defecto, se publicarán por el presidente de la Cámara que hubiese prestado la sanción definitiva.

En cuanto a la ley general de presupuesto, que fuese observada por el Poder Ejecutivo, sólo será reconsiderada en la parte objetada, quedando en vigencia lo demás de ella.

Artículo 109.- Si antes del vencimiento de los diez días, hubiese tenido lugar la clausura de las Cámaras, el Poder Ejecutivo deberá, dentro de dicho término, remitir el proyecto vetado a la Secretaría de la Cámara de su origen, sin cuyo requisito no tendrá efecto el veto.

Artículo 110.- Devuelto un proyecto por el Poder Ejecutivo, será reconsiderado primero en la Cámara de su origen, pasando luego a la revisora; y si ambas insisten en su sanción por el voto de los dos tercios de sus miembros presentes, el proyecto será ley y el Poder Ejecutivo se hallará obligado a promulgarlo. En caso contrario no podrá repetirse en las sesiones de aquel año.

Artículo 111.- Si un proyecto de ley observado volviere a ser sancionado en uno de los dos períodos legislativos subsiguientes, el Poder Ejecutivo no podrá observarlo de nuevo, estando obligado a promulgarlo como ley.

TEXTO DEL PROYECTO DE INEMBARGABILIDAD.

El Senado y Cámara de Diputados de la Provincia de Buenos Aires, sancionan con fuerza de: LEY

Artículo 1: La presente ley tiene por objeto la protección de la vivienda única, y de ocupación permanente.

Artículo 2: Todo inmueble ubicado en la Provincia de Buenos Aires destinado a vivienda única, y de ocupación permanente, es inembargable e inejecutable, salvo en caso de renuncia expresa del titular conforme los requisitos de la presente ley.

Artículo 3: A fin de gozar con el beneficio de inembargabilidad e inejecutabilidad, los inmuebles tutelados por la presente ley deberán constituir el único inmueble del titular destinado a vivienda y de ocupación permanente, y guardar relativa y razonable proporción entre la capacidad habitacional y el grupo familiar, si existiere.

Artículo 4: Las garantías propiciadas por la presente ley beneficiarán al grupo familiar del titular de la vivienda, aún en el caso de fallecimiento del mismo, siempre que habiten la vivienda con carácter permanente.

Se entenderá por grupo familiar al originado en el matrimonio o en las uniones de hecho, incluyendo a los ascendientes y descendientes directos de alguno de ellos.

Artículo 5: La garantía de inembargable e inejecutable no será oponible respecto de deudas originadas en:

a) Obligaciones alimentarias.

b) El precio de venta, construcción y/o mejoras de la vivienda.

c) Impuestos, tasas, contribuciones, expensas que graven directamente la vivienda.

d) Obligaciones con garantía real sobre el inmueble y que hubiere sido constituida a los efectos de la adquisición, construcción o mejoras de la vivienda única.

Artículo 6: El inmueble perderá el carácter de inembargable e inejecutable cuando:

a) No estuviere destinado a vivienda única, y de ocupación permanente o no existiere relativa y razonable proporción entre la capacidad habitacional y el grupo familiar, si existiere.

b) Se hubiere renunciado expresamente, conforme los artículos 2° y 9º de la presente ley.

Artículo 7: Todas las actuaciones administrativas y judiciales tendientes a lograr la cancelación de los embargos, gozarán del beneficio de gratuidad y estarán exentas de impuestos, tasas o derechos.

Artículo 8: Para el caso que la vivienda sea expropiada o recibiera una indemnización, la misma resultará inembargable.

Artículo 9: La garantía de inembargabilidad e inejecutabilidad de la vivienda establecida en los artículos precedentes, puede ser renunciada por el titular.

La renuncia deberá ser hecha por escrito y la firma refrendada ante autoridad pública, previa información veraz y completa sobre el alcance del acto.

En caso de que el renunciante fuere casado o conviviente, se requerirá el consentimiento de su cónyuge o conviviente mediante su firma.

Artículo 10: Comuníquese al Poder Ejecutivo.

 

 

Copyright de los autores, Noviembre de 2012.